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北京时时彩pk操盘手:一級土地整理

  • 針對多宗土地構成的大范圍區域,通過梳理外部環境及自身地塊分析,對各個土地價值進行評估,以其價值高低進行相關的開發模式和開發時序建議,并根據預判市場情況及公共設施配套等各項因素進行土地屬性及指標的調整,保障投資方整體的投資收益及資金回籠速度。

    北京时时彩走势图怎么看 www.ppafhe.com.cn 1.通過外部環境梳理,判斷地塊整體價值

  • 在城市層面,通過對土地所在的區域位置、功能以及相關規劃等大層面的分析,明確區域在城市中的站位;同時根據地塊在區域中區位、交通、配套、環境、規劃等相關具體資源分析,明確地塊在區域中的站位,從整體到局部,進一步明確土地價值。
  • 我司在2014年主導的李滄區世園集團南王北王區域土地整理開發工作中,首先站位青島,對土地所在李滄區進行區位、規劃等相關分析,明確李滄區在青島市作用;同時站位李滄,對土地所在區位、配套等方面進行分析,明確了地塊在李滄區地位;至此,確定了土地的整體價值。

    2.通過內部環境梳理,分析各地塊具體價值

  • 在確定了整體土地價值之后,通過對各個地塊四至、周邊自然環境、優劣勢配套,土地內部平整、地形地勢等相關本體分析,判斷各地塊有無明顯的開發優劣勢,從而對各個地塊的價值進行進一步研判。
  • 在對世園集團南北王區域土地整理過程中,我司認為,天水路兩側地塊面積大、整體性強,尤其臨近世園會及自然山體,極大提升了其價值,故其價值最高;世園大道北側區域,雖各地塊稍零散,但均較為集中,且交通等條件較為便利,價值次之;而世園大道南側地塊,由于其過于零散,且各地塊面積較小,統籌難度較高,故其價值最低。

    3.根據地塊價值,初步明確產品發展意向,并據此調整各地塊屬性及指標/p>

  • 在確定了整體土地價值之后,通過對各個地塊四至、周邊自然環境、優劣勢配套,土地內部平整、地形地勢等相關本體分析,判斷各地塊有無明顯的開發優劣勢,從而對各個地塊的價值進行進一步研判。
  • 在對世園集團南北王區域土地整理過程中,我司認為,天水路兩側地塊面積大、整體性強,尤其臨近世園會及自然山體,極大提升了其價值,故其價值最高;世園大道北側區域,雖各地塊稍零散,但均較為集中,且交通等條件較為便利,價值次之;而世園大道南側地塊,由于其過于零散,且各地塊面積較小,統籌難度較高,故其價值最低。

    4.開發模式建議

  • 在確定了地塊的產品及經濟指標之后,需對各宗土地進行相關開發模式的研判,以便更好地區分各地塊的價值,保障投資方最大化盈利??⒛J椒治患犢⒑投犢?,主要從開發地塊位置以及開發時序,即空間及時間兩方面對其進行研判。
  • 由于天水路兩側土地完整度以及周邊環境較好,開發價值較高,因此建議其進行二級開發,但考慮高價值產品去化周期過長,資金回籠較慢,而項目開發初期需要大量現金流,故不建議首期開發;世園大道北側片區價值次之,以高層、小高層產品為主,此類產品資金回籠較快,建議首期開發;而世園大道南側地塊過于零碎,且面積較小,若對其操作則牽扯精力過多,故建議對其進行一級土地開發,面向市場進行拍賣,將主要精力放置于高價值高盈利地塊上。

    5.經濟測算

  • 對周邊市場上目前在售競品項目的新增、去化、存量及出清周期等數據通過面積段、單價段、總價段等方式對其進行剖析,從而明確項目在市場中的站位;同時對競品項目中影響價格的關鍵性因素進行橫向對比,通過權重打分明確本項目站位,并通過線性回歸方程式確定本項目各類產品價格。通過結合設計院規劃方案給出的經濟指標,對項目投入成本及盈利進行預算,為投資方提供概算的投入及產出數據,為其決策提供科學的參考。經濟測算與方案規劃相結合,可相輔相成,通過修整及優化達到項目方案最優及盈利最大化。

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